Всього: 3484 Нових сьогодні: 0 Нових учора: 0 Нових за тиждень: 0 Нових за місяць: 1 Із них: Новачків: 1109 Продвинутих: 2363 Журналістів: 5 Модераторів: 3 Адмінів: 4 Із них: Чоловіків: 2732 Жінок: 752
По будівництву вдарила не стільки криза, скільки непрозорість фінансування...
15:50
Уряд шукає шляхи для відновлення будівельного буму. Прем'єр-міністр Микола Азаров доручив Мінфіну, Мінекономрозвитку і Національному банку розробити механізм для заохочення довгострокового кредитування сімей на придбання житла. Одночасно Державна іпотечна установа (ДІУ) ухвалила програму фінансування об'єктів незавершеного житлового будівництва, яких в Україні налічується близько 4 тис. Тим часом експерти попереджають, що колишніх темпів будівництва не буде доти, доки законодавець не змінить базові норми, що перекладають ризики із забудовника на інвестора... На сьогоднішній день, за офіційними даними, в Україні недобудовами вважається 16 млн. кв. м житла. На половині об'єктів наче триває будівництво. Хоча тривати воно може по-різному: десь у три зміни оре техніка, а десь по ділянці бродять кілька роботяг, мляво постукуючи по палям або перекидаючи землю у котловані. Симптоматично, що близько 60% житла, що зводиться, як заявляють в Мінрегіонбуді, фінансується за кошти громадян - як за особисті, так і за кредитні (отримані в банку під заставу майбутньої або нинішньої квартири). Втім, цифра, на мій погляд, занижена, оскільки яким би способом не залучалися гроші - через облігації, заставні розписки, Фонди фінансування будівництва і т.д., в основі все одно лежать гроші населення. Покажіть мені хоч одну фірму, яка за свої кошти побудувала будинок і продає його вже готовим! Немає таких. Практично. Або якщо і зустрічаються, то вкрай рідко. Просто в "Червону книгу" заносити можна. Перед написанням цієї статті автор обдзвонила офіси шести найбільш розрекламованих об'єктів будівництва в Києві. Але ніде мені не запропонували прозорої схеми придбання житла. В одному місці були озвучені два варіанти. При першому потрібно було підписувати договір купівлі заставною, який після введення будинку в експлуатацію пропонувалося вже за договором міни віддавати забудовнику за документи на квартиру. Другий вразив мене ще більше: там, крім заставної, потрібно було укладати договір оренди, який дозволяв би виплачувати гроші за квартиру поетапно. Така от дивна форма іпотеки. Ще одна відома фірма пропонує купити будівельні облігації, потім надавати їх до погашення і укладати договір міни. На питання, чи можу я вимагати у забудовника викупити мої облігації, якщо будинок не введуть в експлуатацію вчасно або я передумаю купувати в ньому квартиру, мені чесно сказали, що ні. Оскільки у них в договорі це не передбачено. Те ж саме повторилося і в інших фірмах. Що цікаво: навіть там, де фігурував Фонд фінансування будівництва (ФФБ), з якого, згідно з профільним законом, зобов'язані повернути гроші за вимогою інвестора, як тільки він виявить бажання вийти з учасників забудови, абсолютно прямо сказали - вкласти можна, забрати - ні. Підмогою для будівельних магнатів став закон № 6687 "Про внесення змін до закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" і подальші зміни до нього. Саме на нього посилалися в декількох фірмах. За цим законом вводиться заборона на одностороннє розірвання договорів між громадянами і забудовниками, якщо останні затягують строки будівництва зі сплачених на 100% об'єктів на рік. Це фактично означає мораторій на повернення будівельними компаніями грошей за недобуди. Закон діяв до вересня минулого року. Але Верховна Рада продовжила його ще на рік. За підрахунками фахівців, таким чином, в замороженому будівництві застрягло від 8 до 10 млрд. грн. коштів населення. Сотні тисяч людей опинилися в безвихідному становищі: висмикнути гроші з об'єктів вони не можуть, але й шансів дочекатися квартир у них теж мало. Втім, і в благополучні часи в країні було вкрай мало компаній, які здавали сумлінно сплачені квадратні метри в термін. Людині, яка бажала побудувати квартиру, пропонувався (і пропонується зараз) типовий договір, в якому, як правило, відсутні і конкретні терміни здачі будинку, і відповідальність за порушення цих термінів. Будь-які зміни до договору забудовники не вносять. Як кажуть, не подобається - не їж. Не хочеш ризикувати - не будуй квартиру. Загалом, зрозуміла позиція. Але якщо раніше це спрацьовувало, то зараз попит на нове житло падає. Не тому, що у населення немає грошей. В якоїсь його частини вони є завжди. І не через відсутність кредитування з боку банків. А тому, що негативний досвід будівельних пірамід сильно б'є по репутації ринку. Страшно віддавати великі суми за незрозумілі папери (цінними їх можна назвати лише з натяжкою) або в довірче управління ФФБ і потім залишитися ні з чим. Адже що саме веселе: згідно з законом ніхто ніякої відповідальності перед громадянином не несе. Облігації, наприклад, не можна змусити викупити в тебе навіть через суд. Розрекламований механізм Фонду фінансування будівництва по суті своїй - мильна бульбашка. Адже сам по собі Фонд (не важливо, заснований він банком, будівельною компанією або "лівими" структурами) не відповідає власним майном за вкладені кошти довірителів. Зірветься будівництво, збанкрутує забудовник - усі ризики ваші, панове! Заплутана донезмоги схема фінансування житла і повна відсутність захисту прав інвесторів, незважаючи на ухвалення низки законів, стали тим каталізатором, який "допоміг" кризі збити з ніг будівельну галузь. Якщо ще недавно ризик втратити гроші через несумлінного або невдачливого забудовника компенсувався галопуючим зростанням цін на нерухомість, то сьогодні ті, хто прикупили по кілька квартир, вважаючи це найбільш надійним способом вкладення грошей, сидять і "кують" разом з ними: ціни-то впали майже вдвічі. Стимулу ризикувати вже немає. Забудовники ж сидять і чекають на диво. Вони не звикли розраховувати на свої сили - власні або банківські ресурси. Їх донором завжди були громадяни: поступливі і довірливі партнери. Як тільки змінювався курс долара або ціна будматеріалів, їх сповіщали про "реформування цін" і повідомляли, яку суму і до якого терміну треба донести. З ким ще так легко і просто працювати?! Яка комерційна структура, не заперечуючи, принесе вам в зубах черговий транш на першу вимогу?! Смішно, але пролобійовані будівельними компаніями під час буму закони, що дозволяли "взувати" громадян, зіграли з галуззю злий жарт: коли потік добровільних "пожертвувань" від населення вичерпався, альтернативні джерела знайшлися далеко не у всіх. Будівництво моментально завмерло. Почалася криза і канючення допомоги у держави. На думку екс-голови Держфінпослуг Віктора Суслова (ФФБ перебуває в компетенції небанківського регулятора), перш ніж допомагати будівельній галузі, необхідно змінити умови гри. "Закон "Про фінансово-кредитні механізми фінансування житлового будівництва" потрібно просто скасовувати, - каже він. - Замість нього впроваджувати практику самостійного фінансування бізнесом будівництва і продаж вже готового житла. Тоді буде правильне іпотечне кредитування. А для низьких відсоткових ставок Державна іпотечна установа має виконувати ті функції, для яких воно було створено, головна з яких - рефінансування банків ресурсами іпотечного кредитування під низький відсоток, а не скупка і спекуляція житлом", - зазначає Віктор Суслов. До речі, про спекуляції. Ті, кому кортить з вкладенням коштів у будівництво заради отримання прибутку, шукають і знаходять варіанти за кордоном. Цієї зими я була в Таїланді. На морському узбережжі, де, здавалося б, уже все повинно було бути схоплено давно, багато порожніх місць. Йде бадьоре будівництво котеджних містечок і таунхаусів по 2-3 поверхи з паркуванням і "колективним" басейном. Будують в основному чомусь шведи. Вони ж пропонують укласти договір з потенційним покупцем. Договір гранично зрозумілий і простий: ти спочатку стаєш власником споруджуваного (відповідно до проекту) житлового приміщення. Гроші вносяться поступово: 25% на стадії "котловану", 50% коли закінчать будувати перший поверх, 75% - коли зроблять дах, інші 25% можна заплатити протягом року після вселення без відсотків або оформити розстрочку з відсотками на скільки хочеш років. Твій максимальний ризик - це 25% коштів. За ці гроші фактично купується проект будівлі. Якщо забудовник так і не приступив до роботи, можна визнати договір недійсним і забрати свої гроші. Разом з проектом. Найняти іншого забудовника, і він за проектом буде зводити будівлю. Всі інші платежі вносяться ПІСЛЯ закінчення етапних робіт. Тобто за дах платимо після того, як дах вже з'явився, а не на три роки раніше. Цікаво, що ще до того, як я встигла викинути буклет, що рекламує принади нового котеджного селища серед коксових пальм на березі моря, мені вже запропонували укласти договір з управління моєю майбутньою нерухомістю. Ще одна особливість іноземного будівництва: якщо ви не збираєтеся жити в своєму будинку або квартирі, то вам її здадуть. І за обумовлений відсоток від одержуваної орендної плати візьмуть на оперативне управління. А вам, як власнику, залишиться одна турбота: підраховувати прибуток. Бізнес тут не ризикує чужими грошима. Він ризикує своїми. Тому й проблем з охочими придбати недешеві будиночки в далекому краю нема. Вочевидь, росіяни та українці високо котируються в рейтингу потенційних покупців. Не випадково майже половина буклетів була надрукована російською мовою. А представник шведської компанії, що вручав мені ознайомчі папірці, чемно поцікавився, звідки я приїхала, і з посмішкою сказав завчене "Дякую".
Головна 
Уряд шукає шляхи для відновлення будівельного буму. Прем'єр-міністр Микола Азаров доручив Мінфіну, Мінекономрозвитку і Національному банку розробити механізм для заохочення довгострокового кредитування сімей на придбання житла.
